中天财经

    从1998年全面复苏以来，房地产业发展较快，今年上半年仍然保持了良好发展势头。从今年1-4月国家统计局公布的数字来看，全国房地产投资完成额达到1467．5亿元，同比增长了38．8％，商品房销售额达到779．7亿元，同比增长了19．26％。

    这样良好的发展势头，意味着房地产上市公司可以从中受益。但这是否就预示着房地产板块上半年整体业绩会大幅提高呢？

    整体业绩中度下降

    房地产上市公司中期业绩预计不佳的原因是多方面的，主要有：

    许多公司没有优势

    对从1998年到2001年均属于房地产板块的上市公司业绩做一下统计就可以看出，从1998年到2001年，其平均每股收益分别为0．179元、0．157元、0．141元和0．073元，平均净资产收益率分别为7．35％、6．74％、5．93％和3．10％。可见，在房地产行业保持快速发展的四年中，房地产上市公司的业绩不仅没有明显的提高，反而出现了下降。

    造成这一结果的原因主要有两点：一是多数房地产上市公司历史遗留问题严重，困难重重，且靠自身的力量根本不能解决这些问题，更无力开发新项目。因此，整体行业条件虽好，对这些公司影响也并不是很大。二是大部分房地产上市公司管理落后，体制不顺。房地产行业是一个完全竞争性行业，专业性非常强，在激烈的竞争中，上述因素决定了多数房地产上市公司没有明显优势。

    今年，影响上市公司业绩提升的上述两方面因素并没有改变，因此行业的快速发展同样只会提高个别公司的业绩，而难以使整个板块的业绩大幅提升。

    取消税收优惠有影响

    从2002年开始，上市公司所得税返还这一优惠政策被取消，这在很大程度上影响了上市公司业绩。从统计资料来看，1999年到2001年，房地产上市公司税收总额分别为7．54亿元、9．40亿元、12．34亿元，按照征收33％返18％来计算，取消该项政策将使整个板块净利润分别减少4．12亿元、5．13亿元、6．73亿元，相当于每股收益分别下降0．022元、0．025元、0．028元或13．5％、15．3％、23％。这样，根据历史数字保守估计，取消税收优惠这一项至少会使上市公司业绩下降10％。当然，部分公司上半年可能会收到去年的所得税返还，因此中期业绩受此因素影响较小。

    新增计提也有影响

    2001年下半年，财政部出台的计提新四项减值准备政策，要求上市公司在老四项计提的基础上，再计提固定资产减值准备、在建工程减值准备、无形资产减值准备和委托贷款减值准备。这对去年中期的业绩没有影响，但会对今年中报业绩产生一定的影响。从1999年到2001年，房地产类上市公司管理费用平均每家为0．44亿元、0．53亿元、0．67亿元，一直呈上升趋势，特别是2001年上涨幅度较大，主要原因便是新四项计提。1999年管理费用增长幅度为20．45％，按照这一增长率，2001年平均每家公司的管理费用应该为0．64亿元左右。这就意味着新四项计提将使上市公司管理费用平均增加约300万元，相当于使每股收益下降了0．008元或7．36％。这样，保守估计新的四项计提将使2002年中期业绩下降至少5％。不过，考虑到2001年许多公司已做了充分计提，今年中期这一因素影响可能不似2001年大。

    综合上述因素，今年房地产上市公司中报业绩不容乐观，预计会出现中度下降，下降幅度将在15％-25％之间。

    将进一步两极分化

    在房地产市场形势一片大好的行业背景下，一部分公司业绩会有提高，而还有不少公司却在苦苦维持。这其中除了历史、管理、体制和人员的原因外，有无优质土地和项目是导致业绩分化最直接的原因。

    房地产板块上市公司中，一般可以分为五类：住宅开发类、开发区类、综合类、自有物业出租类、中介类。后两类上市公司所占比例比较小，以中国国贸（600007）和金丰投资（600606）为各自代表。前三类公司中，一般有优质土地和项目的公司业绩会比较好。

    由于项目和土地因素使房地产上市公司的业绩进一步走向分化，在中报中将会充分体现。这在近期的房地产上市公司关于中期业绩的公告中已经初显端倪。7月5日，北京城建（600266）公告上半年业绩大幅提升，这其中虽然有所得税返还因素，但优质土地、优质项目肯定是重要因素。7月4日，ST兴业（600603）公布业绩预亏公告，它的预亏固然有大股东欠款因素，但一直没有较好的项目应是更重要的因素。金地集团（600383）、中关村（000931）、倍特高新（000628）、张江高科（600895）、世茂股份（600823）等公司的业绩预警，都与项目或土地密切相关。由此可以断言：拥有优质土地储备和优良在售项目的房地产公司业绩会比较好，既无土地储备，又无项目的公司业绩会进一步恶化。

    三类公司值得关注

    房地产类上市公司中仍有一些公司具有投资价值，值得关注。

    第一类：拥有众多土地储备和房地产项目的公司。这类公司业绩一般会比较稳定，如果其中含有比较优质的项目和土地，今后其业绩提升的可能性会大大提高。这类企业以北京城建（600266）、万科（000002）、中华企业（600675）为代表，这些公司具有长线投资价值。

    第二类：部分拥有优质项目但业绩却大幅下降的公司。房地产项目在没有完成竣工结算时，销售所得不能确认为收入，而房地产项目的竣工结算一般都在下半年，因此，受房地产自身开发特点和房地产企业收入确认原则的限制，部分拥有优质项目的公司业绩出现了大幅下降。对于这类公司，中期业绩并不代表其真实业绩，若因中期业绩下降导致其股票下跌，这种下跌很可能是一种投资机会。这类公司以金地集团（600383）、张江高科（600895）为代表，这些公司具有中线投资价值。

    第三类：有重组可能的上市公司。中报业绩的下滑，提高了这些公司的紧迫感，在突击重组越来越难的条件下，这些公司无疑会早些做准备。这些公司以深深房（000029）、世纪星源（000005）为代表。实质性重组会提升相关公司的投资价值，当然由于重组过程中会出现难以预料的情况，因此这类公司适宜于短线投资。(中国证券报)